第68章 068奢华大平层
第68章068奢华大平层
当天晚上林若妍就收到了儿子最终入选超常班的短信通知。
等到周一的时候，儿子从幼儿园放学回来，一脸同情地说，欧晓雪竟然没考上，因此她家里又给她多报了一个幼儿奥数兴趣班，她哭的眼睛都肿了。
林若妍为那个小姑娘默哀几分钟，不过相对于本身并不超常的孩子而言,欧晓雪或许是幸运的，若是当初拼尽全力考入，她也会面对巨大的学习压力以及一票天才同学，她此后几年或许都不会开心了。
进入六月，新的一个月新的一个亿指标又悬在了头顶，林若妍只能暂时停止了无忧无虑地享乐，开始动脑筋思考新的花钱计划了。
她整理了一下未来几个月可能的大额花销机会。豪宅那块地的施工合同无疑是很关键的一项。
操作好了，土建施工的合同一两个亿是没问题的，这还不包括精装修。毕竟豪宅怎么能没有地下室呢，地面上计入容积率的建筑规模是十万平米，地下室挖两三层，也可以搞出一两万平米。地下工程的建安成本可是比地面上高一倍的。
不过以上都是要拿到项目各阶段审批手续才能做的事情。这就需要方案图纸确定后，立刻开始制作施工图以及相应的报批图纸。
现在国内的施工图设计单位还在谈，国企大院此时底气还是很硬的，不像是现实世界二十年后那么卷，老牌国企大院都会很负责任要求看看方案图再给报价。林若妍需要专业齐全的，不光是做建筑施工图的大院，连室内精装、景观园林、钢结构等等小专业都要有的大院，所以设计部那边还在仔细考察甄别。
上个月中旬,境外那家咨询公司已经给了阶段报告，确认做大户型豪宅的思路可行,D国方案设计公司拿到了这份报告后，国外和国内分支机构联动，加班加点就按照这个大思路已经排了几版概念初稿，近期会给出两套方案思路。
这两套本质上还是定位的问题,豪宅也有户型大小的区别。
设计总监赵星星排的设计计划表是六月初，也就是赶在出境游之前，必须将方案的基本要素都确定，最起码项目的户型区间必须定下来。这样方案设计公司能继续推进设计，其他部门也可以开始做测算，工程量预估、成本预估、销售那里开始按照预期销售单价测算出套总价，储备客源，准备更具体的营销物料了。
现在林若妍的桌面上摊开了两张纸，每张纸代表一个思路。这是咨询公司和方案公司配合一起完成的方案户型区间的建议。被赵星星精简了一下，浓缩精华，户型区间配上总平面图，旁边是能出的套型配比，所有数据一目了然。
今天下班前，林若妍要确定选哪个。
第一个方案是相对保守的，整个小区以二百平米的户型为主，只在中心花园北侧选一栋楼王，做出一栋一层两户的那种三百多平的楼王户型。其他的楼景观没这个好，就都是常规大户型而已。
这其实并不是顶级豪宅，不过也已经超越了国内现有的大多数高档住宅的设计了。楼都采用小进深大面宽,每户确保所有卧室都朝南,采光通风非常好。唯一的缺点是，楼和楼之间的间距比较小，仅能满足国家规范标准。毕竟楼的进深小了之后是很吃容积率的，在保证不损失容积率的前提下，只能牺牲花园的完整性和宽阔感。
这个方案的优势也很明显，追求高单价的时候，因为每套面积不算太大，套总价就不会太高，销售去化速度会更快一些。
另一个方案激进且极端一些，整个小区保留了超大尺度的中央花园，乍一看是把上一个方案中间那栋楼王拔掉了。实际上是每栋楼的进深都变大了，因此每一户的面积至少三百平米起步。小区最北侧那排都是楼王，与南侧的楼之间拥有五十米宽的绿化景观，景色无敌，户型面积直接提升到四五百平。
当时市面上销售的顶级大别墅也就是四五百平米了。而这个项目卖的是多层住宅啊，这种四五百平米的大平层，真的会有人感兴趣么？
这种大进深的大户型弊端也很明显，内部是有一大段黑空间的，这种黑空间干什么用呢？另外，如果与方案一相同的单价预期，方案二的套总价未免过高了。
“你选哪个方案？”林若妍问赵星星。
赵星星说：“从设计的角度看，这两套方案都很不错。我喜欢方案一的小进深通透感，也喜欢方案二的巨大花园。不过应该是总价低的好卖吧。”
林若妍说：“但方案一要卖四百套房子，方案二只用卖二百多套。按照我的单价预期，便是面积小的方案一那种产品，一套也需要一千万了。”
赵星星没有听出林若妍的言外之意，忧虑道：“那我们再把方案一的户型面积压缩一下，争取套总价都下降到一千万以内？或者考虑一下大户型那个方案都做成套内跃层那种，至少每户都有别墅感受？”
林若妍解释道：“我不是这个意思，还是要大平层。我觉得到了我设想的那批买真正豪宅的客群，他们不在乎一千万还是三千万，也住过正经别墅了。他们要买的房子或许更偏好大户型。二三百平的面积，放不下几个主卧套，各种空间都有点小。”
赵星星愣住了。她家里住的是爸妈任职的大学分配的专家教授楼，一套三居室八十多平米，就比周围两居一居四五十平米的房子宽敞多了。
她以前去同学家玩，人家都是筒子楼，连厨房卫生间都没有的那种。虽然她去国外留学多年，别墅那样的独立住宅见过，不过真正的城市豪宅她也只在杂志上看过，实在不能想象，二三百平米的房子会觉得小？
不过，林若妍是妥妥的豪门千金，人家七八百平的大别墅住惯了，肯定还是觉得普通二三百平的楼房面积小的。
赵星星试探着问道：“林总觉得方案二更好一些，对么？”
林若妍点点头，想了想当年现实世界里看过的那些豪宅案例，语重心长说道：“你们在方案二的基础上继续深化吧。我有几个要求你记上，争取能在方案中实现。”
赵星星赶紧摊开了笔和纸。
林若妍说：“面积区间四百平左右的为主，五六百平那种楼王户型在景观好的楼和顶楼、底楼考虑。每一户都要有专门的电梯，电梯入户，仆人电梯也要分开，主仆动线设置好。套内所有卧室都要有独立卫浴，另外还要有客卫。中厨西厨要分开，西厨要有岛台。
套内最好还有洄游动线。不要怕大进深，里面的黑房间可以是影音室、酒窖、收藏库房之类本身就不需要采光的功能。对了，小区内一定要有个大会所，一万平米左右，结合地下空间设计，如果可能，地下车库尽量也引入采光。”
这些豪宅概念，都是未来二十年逐渐被人卷出来的，她此时随便说了几个比较通用常见的，其他的内容她打算带着全公司去境外考察之后，结合真正看到的项目再展开提。
不过光是上面零星的几个点，已经让赵星星耳目一新，也启发了她更多的产品创新思路。
送走了沉浸在全新大平层豪宅理念中的设计总监，林若妍喊来了秦爽和花萌萌。目前公司境外旅游的事情，是让她们两人负责推进的。她已经有点迫不及待要确认具体的玩耍，不，考察路线了。
十更第三更
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当天晚上林若妍就收到了儿子最终入选超常班的短信通知。
等到周一的时候，儿子从幼儿园放学回来，一脸同情地说，欧晓雪竟然没考上，因此她家里又给她多报了一个幼儿奥数兴趣班，她哭的眼睛都肿了。
林若妍为那个小姑娘默哀几分钟，不过相对于本身并不超常的孩子而言,欧晓雪或许是幸运的，若是当初拼尽全力考入，她也会面对巨大的学习压力以及一票天才同学，她此后几年或许都不会开心了。
进入六月，新的一个月新的一个亿指标又悬在了头顶，林若妍只能暂时停止了无忧无虑地享乐，开始动脑筋思考新的花钱计划了。
她整理了一下未来几个月可能的大额花销机会。豪宅那块地的施工合同无疑是很关键的一项。
操作好了，土建施工的合同一两个亿是没问题的，这还不包括精装修。毕竟豪宅怎么能没有地下室呢，地面上计入容积率的建筑规模是十万平米，地下室挖两三层，也可以搞出一两万平米。地下工程的建安成本可是比地面上高一倍的。
不过以上都是要拿到项目各阶段审批手续才能做的事情。这就需要方案图纸确定后，立刻开始制作施工图以及相应的报批图纸。
现在国内的施工图设计单位还在谈，国企大院此时底气还是很硬的，不像是现实世界二十年后那么卷，老牌国企大院都会很负责任要求看看方案图再给报价。林若妍需要专业齐全的，不光是做建筑施工图的大院，连室内精装、景观园林、钢结构等等小专业都要有的大院，所以设计部那边还在仔细考察甄别。
上个月中旬,境外那家咨询公司已经给了阶段报告，确认做大户型豪宅的思路可行,D国方案设计公司拿到了这份报告后，国外和国内分支机构联动，加班加点就按照这个大思路已经排了几版概念初稿，近期会给出两套方案思路。
这两套本质上还是定位的问题,豪宅也有户型大小的区别。
设计总监赵星星排的设计计划表是六月初，也就是赶在出境游之前，必须将方案的基本要素都确定，最起码项目的户型区间必须定下来。这样方案设计公司能继续推进设计，其他部门也可以开始做测算，工程量预估、成本预估、销售那里开始按照预期销售单价测算出套总价，储备客源，准备更具体的营销物料了。
现在林若妍的桌面上摊开了两张纸，每张纸代表一个思路。这是咨询公司和方案公司配合一起完成的方案户型区间的建议。被赵星星精简了一下，浓缩精华，户型区间配上总平面图，旁边是能出的套型配比，所有数据一目了然。
今天下班前，林若妍要确定选哪个。
第一个方案是相对保守的，整个小区以二百平米的户型为主，只在中心花园北侧选一栋楼王，做出一栋一层两户的那种三百多平的楼王户型。其他的楼景观没这个好，就都是常规大户型而已。
这其实并不是顶级豪宅，不过也已经超越了国内现有的大多数高档住宅的设计了。楼都采用小进深大面宽,每户确保所有卧室都朝南,采光通风非常好。唯一的缺点是，楼和楼之间的间距比较小，仅能满足国家规范标准。毕竟楼的进深小了之后是很吃容积率的，在保证不损失容积率的前提下，只能牺牲花园的完整性和宽阔感。
这个方案的优势也很明显，追求高单价的时候，因为每套面积不算太大，套总价就不会太高，销售去化速度会更快一些。
另一个方案激进且极端一些，整个小区保留了超大尺度的中央花园，乍一看是把上一个方案中间那栋楼王拔掉了。实际上是每栋楼的进深都变大了，因此每一户的面积至少三百平米起步。小区最北侧那排都是楼王，与南侧的楼之间拥有五十米宽的绿化景观，景色无敌，户型面积直接提升到四五百平。
当时市面上销售的顶级大别墅也就是四五百平米了。而这个项目卖的是多层住宅啊，这种四五百平米的大平层，真的会有人感兴趣么？
这种大进深的大户型弊端也很明显，内部是有一大段黑空间的，这种黑空间干什么用呢？另外，如果与方案一相同的单价预期，方案二的套总价未免过高了。
“你选哪个方案？”林若妍问赵星星。
赵星星说：“从设计的角度看，这两套方案都很不错。我喜欢方案一的小进深通透感，也喜欢方案二的巨大花园。不过应该是总价低的好卖吧。”
林若妍说：“但方案一要卖四百套房子，方案二只用卖二百多套。按照我的单价预期，便是面积小的方案一那种产品，一套也需要一千万了。”
赵星星没有听出林若妍的言外之意，忧虑道：“那我们再把方案一的户型面积压缩一下，争取套总价都下降到一千万以内？或者考虑一下大户型那个方案都做成套内跃层那种，至少每户都有别墅感受？”
林若妍解释道：“我不是这个意思，还是要大平层。我觉得到了我设想的那批买真正豪宅的客群，他们不在乎一千万还是三千万，也住过正经别墅了。他们要买的房子或许更偏好大户型。二三百平的面积，放不下几个主卧套，各种空间都有点小。”
赵星星愣住了。她家里住的是爸妈任职的大学分配的专家教授楼，一套三居室八十多平米，就比周围两居一居四五十平米的房子宽敞多了。
她以前去同学家玩，人家都是筒子楼，连厨房卫生间都没有的那种。虽然她去国外留学多年，别墅那样的独立住宅见过，不过真正的城市豪宅她也只在杂志上看过，实在不能想象，二三百平米的房子会觉得小？
不过，林若妍是妥妥的豪门千金，人家七八百平的大别墅住惯了，肯定还是觉得普通二三百平的楼房面积小的。
赵星星试探着问道：“林总觉得方案二更好一些，对么？”
林若妍点点头，想了想当年现实世界里看过的那些豪宅案例，语重心长说道：“你们在方案二的基础上继续深化吧。我有几个要求你记上，争取能在方案中实现。”
赵星星赶紧摊开了笔和纸。
林若妍说：“面积区间四百平左右的为主，五六百平那种楼王户型在景观好的楼和顶楼、底楼考虑。每一户都要有专门的电梯，电梯入户，仆人电梯也要分开，主仆动线设置好。套内所有卧室都要有独立卫浴，另外还要有客卫。中厨西厨要分开，西厨要有岛台。
套内最好还有洄游动线。不要怕大进深，里面的黑房间可以是影音室、酒窖、收藏库房之类本身就不需要采光的功能。对了，小区内一定要有个大会所，一万平米左右，结合地下空间设计，如果可能，地下车库尽量也引入采光。”
这些豪宅概念，都是未来二十年逐渐被人卷出来的，她此时随便说了几个比较通用常见的，其他的内容她打算带着全公司去境外考察之后，结合真正看到的项目再展开提。
不过光是上面零星的几个点，已经让赵星星耳目一新，也启发了她更多的产品创新思路。
送走了沉浸在全新大平层豪宅理念中的设计总监，林若妍喊来了秦爽和花萌萌。目前公司境外旅游的事情，是让她们两人负责推进的。她已经有点迫不及待要确认具体的玩耍，不，考察路线了。
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